Trends & ontwikkelingen
Ontwikkelingen die van invloed zijn op de Bevelandse woningmarkt worden hieronder kort toegelicht.

Groei 
Voor de komende jaren voorzien we een groei van het aantal huishoudens. Het passend faciliteren van deze groei vormt de komende jaren één van de belangrijkste uitdagingen voor de regio. Regio de Bevelanden staat echter ook voor een sociaalgeografische kanteling. De huishoudensgroei vlakt gaandeweg af, met een verwacht omslagpunt rond 2035.  Er komen tevens steeds meer eenpersoonshuishoudens, ouderen en arbeidsmigranten. Dit vraagt nieuwe, tijdelijke, flexibele en betaalbare woonconcepten.

Demografische veranderingen
Net als veel andere regio's heeft regio De Bevelanden te maken met een bevolking die steeds ouder wordt en jongeren die wegtrekken (vergrijzing). Deze veranderingen in de opbouw van de bevolking hebben gevolgen voor het aanbod van woningen en wat we ervan verwachten.

Vergrijzing en ontgroening
Een deel van de kernen op de Bevelanden heeft te maken met een sterker dan gemiddelde vergrijzing en ontgroening en met een dalende huishoudensomvang. Dit brengt met zich mee dat het draagvlak van voorzieningen in kleine kernen afneemt en deze kernen zich overwegend als woonkernen ontwikkelen. Voor oudere huishoudens kan deze ontwikkeling ongewenst zijn in relatie tot de toegankelijkheid van voorzieningen en daarmee de leefbaarheid van deze kernen beperken.

Hervorming huur- en koopsector
Met de nieuwe Woningwet zijn de spelregels tussen gemeenten en corporaties veranderd en moeten corporaties zich sec op de kerntaak richten; het huisvesten van de sociale doelgroep. Corporaties zijn gebonden aan nieuwe, strengere toewijzingsregels. Tegelijkertijd heeft het Rijk de hypothecaire eisen flink aangescherpt. De komende jaren zet dit verder door. Meer dan voorheen kiezen starters op de arbeids- en woningmarkt en zzp-ers daarom voor een (vrijesector)huurwoning.

Langer zelfstandig wonen
De extramuralisering van de zorg, de ontkoppeling van wonen en zorg en de groei van het aantal senioren resulteert in een extra behoefte aan (semi)zelfstandige (huur)woningen met zorg en diensten binnen handbereik als alternatief voor intramurale zorg.

Er wordt in Nederland een steeds groter beroep gedaan op de zelfredzaamheid van mensen, ook van diegenen die met beperkingen te maken hebben of krijgen. Om zelfstandig wonen mogelijk te maken, moet wel aan een aantal randvoorwaarden worden voldaan. Zo moet de benodigde ondersteuning geboden worden en moet de woonomgeving geschikt zijn (veiligheid, voorzieningen en dergelijke). Ook worden er extra eisen gesteld aan de woningen.

Verduurzamingsopgave
Er is een energietransitie gaande van fossiele brandstoffen en grondstoffen naar een meer hernieuwbare energiehuishouding. In het Zeeuws Energieakkoord (februari 2017) is afgesproken om de particuliere woningvoorraad te verduurzamen en uiterlijk in 2045 energieneutraal te maken. De reductiedoelstellingen voor het totale netto energieverbruik van de particuliere woningvoorraad zijn:

Jaar           Reductie
2020         5%
2025         19%
2030         34%
2040         72%
2045         100%

Er is inmiddels Zeeuws breed een Regionale Energie Strategie (RES) gereed. Als onderdeel van deze RES wordt verkend hoe samen met partners het verduurzamen van bedrijventerreinen, recreatief vastgoed, huurwoningen en maatschappelijk vastgoed kan worden gestimuleerd. Sinds 1 juli 2018 moeten alle nieuwbouwwoningen in Nederland aardgasvrij zijn: er is een verbod op de aansluiting op aardgas. Ook de bestaande bouw staat voor een verduurzamingsopgave.

Arbeidsmigranten
De laatste jaren is een gestage groei te zien in de behoefte aan arbeidsmigranten in Zeeland en ook in de Bevelanden is deze trend merkbaar. Ook op Noord-Beveland groeit het aantal arbeidsmigranten. In de horeca, de recreatie en door de toename van de verwerking van onder meer agrarische producten neemt de vraag naar lager geschoolde krachten de laatste jaren sterk toe. Tegelijkertijd neemt het aanbod van Zeeuwse arbeidskrachten af. Ook neemt de groei van de vraag naar specifiek hoogopgeleide mensen toe, met name in de zorg, voor de windenergieprojecten en technisch personeel.

Trek stad naar platteland

Als gevolg van de algehele druk op de woningmarkt, de voortdurende prijsstijgingen alsmede de effecten van de COVID-19- pandemie (meer thuiswerken), neemt de druk op de woningmarkt in geheel Zeeland merkbaar toe. Ook binnen onze gemeente merkt men deze druk. Willen we hiervan profiteren dan zullen we extra inspanningen moeten doen om meer woningen en een gevarieerde woonmilieu te (laten) realiseren.

Hoe zien we de toekomst van wonen?
Net als veel andere gemeenten hebben we te maken met een bevolking die steeds ouder wordt en jongeren die wegtrekken uit de gemeente (vergrijzing en ontgroening). Deze veranderingen in de opbouw van de bevolking hebben gevolgen voor het aanbod van woningen en wat we ervan verwachten. De zogenaamde demografische druk wordt daarmee steeds groter. De demografische druk is de verhouding tussen het niet-werkende deel van de bevolking (jongeren tot 20 jaar en ouderen van 65 jaar en ouder) en het productieve deel van de bevolking (20 tot 65 jaar). De demografische druk in onze gemeente was in 2018 80,8% tegenover het landelijk gemiddelde van 69,6%. De demografische druk kan onderverdeeld worden in groene en grijze druk. Grijze druk is de verhouding tussen het aantal ouderen van boven de 65 jaar en de productieve leeftijdsgroep. Groene druk is de verhouding tussen de jongeren tot 20 jaar en de productieve leeftijdsgroep.

De grijze druk ligt in onze gemeente een stuk hoger dan het landelijk gemiddelde. Dit betekent dat er sprake is van vergrijzing. De groene druk ligt lager dan het landelijk gemiddelde, dit betekent dat er relatief weinig jongeren binnen onze gemeente zijn. Daarnaast komen er steeds meer eenpersoonshuishoudens, ouderen en arbeidsmigranten. Dit vraagt nieuwe, tijdelijke, flexibele en betaalbare woonconcepten. 

Als gevolg van de COVID-19-pandemie zien we daarnaast bewegingen ontstaan van stad naar platteland. Het is niet ondenkbaar dat dit zich verder doorzet en op termijn van invloed is op onze bevolkingssamenstelling. 

Wat zijn de opgaven?
De demografische veranderingen leiden tot een aantal opgaven die te maken hebben met wonen, werken, zorg en voorzieningen:

• een woningvoorraad die aansluit op een afnemende huishoudensgrootte en een groter wordend aandeel ouderen;
• een goede bereikbaarheid van de voorzieningen;
• het ontwikkelen van nieuwe woon- en zorgconcepten;
• een goede en toegankelijke (inrichting van de) openbare ruimte;
• het optimaal inzetten op goede en snelle verbindingen tussen de kernen en met Goes;
• het faciliteren van voorzieningen en woningen voor arbeidsmigranten om te kunnen voorzien in de arbeidsbehoefte in de zorg, landbouw en recreatie.

Regionale ambities
In de regionale woonvisie worden vijf ambities voor het woonbeleid geformuleerd:

1. De Bevelanden zet in op een duurzame en toekomstbestendige woningvoorraad.
De Bevelanden heeft forse ambities op het gebied van duurzaamheid. In de woningvoorraad kan nog veel energie bespaard worden. Door het uitvoeren van energetische maatregelen in bestaande woningen, door het nemen van extra energiebesparende maatregelen in nieuwbouw en door bewustwording en gedragsverandering. Hiervoor zijn zowel particuliere investeringen als investeringen van woningcorporaties en inzet van het bedrijfsleven nodig.

2. De Bevelanden voor iedereen.
De regio De Bevelanden wil een complete regio zijn, met een passend woningaanbod voor jong en oud, rijk en arm, kleine en grote huishoudens, met en zonder ondersteuning, permanent en tijdelijk. Dit is niet alleen vanuit sociaal oogpunt belangrijk, maar ook vanuit het perspectief van economische diversiteit. Een evenwichtige en diverse bevolkingsopbouw en beroepsbevolking is een belangrijke vestigingsvoorwaarde voor bedrijven.

3. De Bevelanden zet alleen in op nieuwbouw als die echt iets toevoegt.
De Bevelanden streeft naar evenwicht in vraag en aanbod op de woningmarkt. De verwachte huishoudensgroei is de belangrijkste onderlegger voor het regionale woningbouwprogramma. Tot 2035 wordt groei van het aantal huishoudens verwacht. Het realiseren van het bouwprogramma, met behoud van bestaande kwaliteiten en de regionale identiteit, is een belangrijke regionale opgave voor de komende periode.

4. De Bevelanden benut het bestaande.
De Bevelanden streeft naar een toekomstbestendige woningvoorraad. Dit betekent continue investeren in onderhoud, aanpasbaarheid en verduurzaming van de bestaande woningvoorraad. Naast de focus op vastgoed zal er ook aandacht moeten zijn voor de aanpak van sociale problematiek en de kwaliteit van de openbare ruimte. Steeds vaker wordt vernieuwing geïnitieerd door burgers. De regio wil deze nieuwe vorm van burgerparticipatie bij vernieuwing van wijken en buurten stimuleren, onder andere door het gezamenlijk opbouwen van kennis en het delen van goede voorbeelden.

5. De Bevelanden zorgt.
Regio De Bevelanden wil een zorgzame regio zijn, waar vraag en aanbod naar wonen met zorg in balans zijn, ook voor de meest kwetsbare groepen. Hiervoor is samenwerking tussen alle betrokken partijen en een goede koppeling tussen sociaal en fysiek domein een voorwaarde. Ook wil de regio meer dynamiek op de woningmarkt creëren door senioren met een (latente) verhuiswens te coachen en senioren meer bewust te maken van de toekomstmogelijkheden in hun huidige woonsituatie. Tot slot ziet de regio kansen voor innovatieve vormen van wonen met zorg die de diversiteit aan woonmilieus voor regionale woningmarkt als geheel zullen vergroten.

Specifiek gemeentelijk beleid

Verhuur permanente woningen

We zetten ten aanzien van de verhuur van permanente woningen ons bestaande beleid voort. In de meeste bestemmingsplannen voor de bebouwde kommen van de kernen is een goede regeling voor B&B en kamerverhuur opgenomen. In de bestemmingsplannen waar dat nog niet is gebeurt zal dit nog gedaan worden. In de Huisvestingsverordening is een verbod voor recreatieve verhuur opgenomen. Een B&B is dus toegestaan, maar recreatieve verhuur van de hele woning niet.
In de bungalowparken en recreatieparken is het voeren van B&B niet toegestaan. De infrastructuur is er namelijk niet op ingericht en een verdichting van het aantal toeristen is niet wenselijk. We vinden het niet wenselijk dat de kwaliteit van de parken er op achteruit gaat door verdichting van het aantal overnachtingsmogelijkheden en verrommeling van de percelen.
Het bieden van logies met ontbijt in een bijgebouw in de kernen kan tot overlastsituaties leiden. Gelet op de planologische ruime mogelijkheden om dit logies binnen de woning te bieden, is het ook niet wenselijk dit uit te breiden.
In het buitengebied is het toegestaan om, met vergunning, logies met ontbijt te bieden in een bijgebouw.

Deeltijd wonen

Het beleid van de gemeente met betrekking tot het deeltijd wonen blijft gehandhaafd. Dit betekent dat binnen alle kernen er niet deeltijd gewoond mag worden,  dit om de leefbaarheid van de kernen in stand te houden. Een uitzondering hierop zijn de reeds vergunde gevallen.

Permanente bewoning recreatieparken

Voor permanente bewoning van recreatieparken wordt op dit moment beleid ontwikkeld. Aandachtspunten hierbij zijn:

• het woningcontingent;
• de bouwkundige staat van de recreatiewoningen;
• de geschiktheid hiervan voor permanente bewoning;
• het prijsopdrijvende effect; en
• de toekomst van het toeristische product.

Dit beleid zal in een programma nader wordt uitgewerkt, zodat een zorgvuldig afzonderlijk traject kan worden doorlopen.

Kaders voor ontwikkeling

De vijf regionale woonambities zijn leidend voor het verder uitwerken van het gemeentelijk woonbeleid en het woningbouwprogramma. Bij nieuwe initiatieven op het gebied van wonen gelden de volgende kaders:

• De ontwikkeling /het initiatief dient bij voorkeur energieneutraal te zijn, maar minimaal passend te zijn in het gemeentelijke klimaatbeleid;
• Bij nieuwbouw geeft de initiatiefnemer aan welke klimaatadaptieve mogelijkheden zijn onderzocht en worden toegepast, rekening houdend met de directe woonomgeving. Hierbij worden de initiatieven beoordeeld aan de hand van de gemeentelijke Handreiking kernen en ruimtelijke kwaliteit die voor de betreffende kern geldt;
• Nieuwe initiatieven worden beoordeeld aan de hand van de vijf ambities zoals opgenomen in de regionale woonvisie van De Bevelanden;
• Bij gebiedsontwikkeling van meer dan 10 woningen wordt voorzien in een gedifferentieerd aanbod in prijsklassen en koop-huur;
• Bij gebiedsontwikkeling van meer dan 10 woningen worden de bouw- en inrichtingsplannen beoordeeld op de toegankelijkheid van de openbare ruimte, het voldoende aanwezig zijn van ontmoetingsplaatsen, en de principes en gebruik van circulaire materialen. Dit gebeurt aan de hand van de gemeentelijke Handreiking kernen en ruimtelijke kwaliteit die voor de betreffende kern geldt;
• Bij elk initiatief c.q. plan wordt beoordeeld hoe dit zich verhoudt tot de basiskwaliteiten, zoals benoemd onder waarden.
• We stimuleren initiatieven die een bijdrage leveren aan de strategie “versterken” en zo mogelijk aan de strategie “verbeteren”. 
• Een initiatief moet een aantoonbare toegevoegde maatschappelijke waarde hebben. Hierbij wordt gedacht aan een investering in de openbare ruimte, mobiliteit en infrastructuur, klimaatadaptatiemaatregelen, natuurinclusief bouwen, cultuurhistorie, fiets- of voetgangersverbindingen en/of parkeergelegenheid op de planlocatie en/of in de directe omgeving van de planlocatie.
• Terughoudend wordt omgegaan met hoogteaccenten. Een bouwhoogte van maximaal 5 bouwlagen en maximaal 18 meter (nok)hoogte op locaties die zich lenen voor appartementsgebouwen, wordt passend geacht bij de identiteit en omgeving van Noord-Beveland. Deze hoogteaccenten zijn mogelijk in de kernen, gelegen aan het water. Bij locatie-ontwikkeling is een stedenbouwkundige uitwerking vereist met aandacht voor passendheid bij de identiteit en omgeving van Noord-Beveland. Bij hoogteaccenten van meer dan 12 meter is tevens instemming van de gemeenteraad vereist.

Link met:
Gezondheid en zorg, Energie en klimaat